Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie zwane certyfikatem energetycznym, to dokument, który jeszcze kilka lat temu był często pomijany przy transakcjach na rynku nieruchomości. Jednak po nowelizacji przepisów z 28 kwietnia 2023 roku jego rola diametralnie wzrosła. Dziś jest to obowiązkowy element przy sprzedaży i wynajmie większości budynków i lokali, a jego brak może wiązać się z dotkliwymi karami finansowymi.

Czym właściwie jest ten dokument? Najprościej mówiąc, to „etykieta energetyczna” dla Twojego domu lub mieszkania. Określa ona, ile energii zużywa budynek na potrzeby ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a w niektórych przypadkach również oświetlenia. Dla kupującego lub najemcy to cenna informacja o przyszłych kosztach utrzymania. Wyjaśniamy, kto i kiedy musi posiadać ten dokument oraz jak go uzyskać sprawnie i bez przepłacania.

Kto i kiedy musi posiadać świadectwo energetyczne?

Zgodnie z obowiązującym prawem, obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego pojawia się w kilku kluczowych sytuacjach.

Obowiązek przy sprzedaży nieruchomości

Jeśli sprzedajesz dom, mieszkanie lub lokal użytkowy, masz obowiązek przekazać oryginał świadectwa energetycznego kupującemu najpóźniej w momencie podpisywania aktu notarialnego. Co ważne, notariusz ma obowiązek odnotować w akcie fakt przekazania dokumentu. Jeśli sprzedający nie wywiąże się z tego obowiązku, grozi mu grzywna, a kupujący może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

Obowiązek przy wynajmie

Każdy, kto chce wynająć budynek lub jego część (np. mieszkanie), musi przekazać kopię świadectwa nowemu najemcy najpóźniej w chwili zawarcia umowy najmu. Obowiązek ten dotyczy wszystkich nowych umów, podpisywanych po wejściu w życie przepisów.

Wymóg dla nowych budynków

Inwestor, który zakończył budowę domu jednorodzinnego lub innego budynku, musi dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Bez tego dokumentu formalne zakończenie budowy jest niemożliwe.

Konieczność w ogłoszeniach

Nowe przepisy nałożyły również obowiązek informacyjny. W ogłoszeniu o sprzedaży lub wynajmie nieruchomości należy podać kluczowe wskaźniki z certyfikatu, takie jak roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną.

Wyjątki – kogo nie dotyczy obowiązek?

Prawo przewiduje kilka sytuacji, w których świadectwo energetyczne nie jest wymagane. Dotyczy to między innymi:

• Budynków zabytkowych, podlegających ochronie konserwatorskiej.
• Budynków wykorzystywanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej.
• Wolnostojących budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
• Budynków mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (np. niektóre domki letniskowe).

Jak uzyskać świadectwo energetyczne i ile to kosztuje?

Proces uzyskania dokumentu jest prostszy, niż mogłoby się wydawać.

Krok 1: Znajdź uprawnionego audytora Certyfikat może sporządzić wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane lub ukończone studia wyższe, wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Listę uprawnionych specjalistów można łatwo znaleźć na stronie internetowej ministerstwa.

Krok 2: Przygotuj niezbędne dokumenty Audytor będzie potrzebował podstawowych informacji o nieruchomości, takich jak: projekt budowlany (a przynajmniej rzuty poszczególnych kondygnacji), rok budowy, informacje o systemie grzewczym, rodzaju ocieplenia, dachu i stolarce okiennej.

Krok 3: Wybierz formę audytu Audytor może przeprowadzić wizję lokalną, aby dokonać pomiarów i ocenić stan budynku na miejscu, co jest metodą najbardziej rzetelną. Coraz popularniejsze staje się również zlecenie świadectwa online, gdzie właściciel sam wypełnia szczegółowy formularz i przesyła zdjęcia nieruchomości. Jest to opcja zazwyczaj tańsza i szybsza.

Koszt usługi w 2025 roku Ceny są uzależnione od wielkości, lokalizacji i skomplikowania bryły budynku.

• Dla mieszkania w bloku koszt wynosi zazwyczaj od 300 do 600 zł.
• Dla domu jednorodzinnego trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu od 500 do 1200 zł.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Traci ważność wcześniej, jeśli w budynku zostaną przeprowadzone prace modernizacyjne, które zmieniają jego charakterystykę energetyczną (np. wymiana okien, ocieplenie ścian, zmiana źródła ciepła).

Co grozi za brak świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie?

Za niewywiązanie się z obowiązku przekazania świadectwa grozi grzywna w wysokości do 5 000 zł.

Czy muszę wyrabiać nowe świadectwo dla każdego kolejnego najemcy?

Nie. Jeden certyfikat jest ważny przez 10 lat i jego kopię przekazuje się każdemu nowemu najemcy przy podpisywaniu umowy w tym okresie.

Kupiłem mieszkanie przed 2023 rokiem bez świadectwa. Czy muszę je teraz wyrobić?

Jeśli mieszkasz w tym mieszkaniu i nie zamierzasz go sprzedawać ani wynajmować, nie masz takiego obowiązku. Obowiązek pojawi się dopiero w momencie, gdy postanowisz je sprzedać lub podpisać nową umowę najmu.